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王德福:业主自治的结构困境及其超越(3)

来源: 时间:2019-12-16 09:10:27

  三 业主自治的组织困境与能力困境
  (一)业主自治的组织困境
  1、业委会成立难
  业主委员会是业主自治的组织形式,组成业委会也是业主自治的基础。但各地业委会的组建情况并不理想[14]。对于业委会成立(包括召开首次业主大会),各地物业管理法规都有相应规定(见表1)。由于新建小区的基础数据和房屋销售情况等只有开发商及前期物业公司掌握,业主本身并不掌握相关信息,这种信息不对称也会造成业主申请成立业委会的障碍。各地相关法规均要求开发商和物业公司及时向住建部门和街道办事处通报小区入住情况,在达到业委会组建条件后,由政府有关部门、社区基层组织和物业公司等动员和召集业主筹备相关事宜。实践中确实会发生开发商和物业公司隐瞒不报或故意拖延的情况,这就为前期物业管理期间的利益纠纷埋下了隐患。因此,许多住宅小区业委会的成立,是由业主维权而起。从实践来看,管理规范的品牌房企和物业企业,在成立业委会上往往比较积极主动。中小型房企和资质较低的物业企业则比较消极。
  表1部分城市《物业管理条例》规定的业委会成立条件
  1、武汉:专有部分交付使用的建筑面积达到建筑物总面积百分之五十以上;首次交付使用专有部分之日起满两年且交付使用的专有部分建筑面积达到建筑物总面积百分之二十以上;
  2、上海:房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上;首套房屋出售并交付使用已满两年的;
  3、南京:物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的;
  物业管理区域内业主已入住户数的比例达到百分之五十以上的。